كيف نوقف تحايل
المؤجرين ؟!
* خالد الحضرمي : لا يجوز طلب الإخلاء إلا
بعد صدور الترخيص بالبناء أو الهدم وهنا أيضا يمنح المستأجر مهلة
مدتها 6 أشهر للإخلاء على الأقل بعد الترخيص بهدم العقار لإعادة
بنائه.
*خليفة القري : صاحب البناية أخطرنا برغبته زيادة الإيجار 100% مع
أن القانون حدد الزيادة بنسبة 15%
أم عزيز : قررنا أنا وزوجي ان يذهب كل واحد منا إلى منزل أهله حتى
تنفرج الأمور وتحل أزمة جشع التجار !
تحقيق ـ جميلة الجهوري ـ ليلى أولاد ثان ـ
محمد القري :
15%هذه هي النسبة التي اقرها مجلس الوزراء لزيادة سعر الايجار خلال
السنتين القادمتين، وذلك للحد من طمع المؤجرين والتضييق على المواطن
في معيشته، وخصوصا بعد ارتفاع اسعار المنتجات الاستهلاكية. ومن الملاحظ
أن العديد من المؤجرين يتحايلون على هذا القرار بطرق مختلفة، ليزيدوا
الأسعار أضعافا مضاعفة، فالإخطار في يد المؤجر، وبإمكانه ان يخطر
المستأجر بالخروج قانونيا، وشفويا اذا ما اراد ان يزيد من سعر الإيجار
الى أضعاف الـ15%، ولأن المستأجر البسيط لا يقوى على ايجاد شقة بسيطة
يعيش فيها، اما ان يوافق، او ان يتجه الى المحكمة. كما قد يواجه
المستأجر مشكلة اثبات ما قاله المؤجر من حديث شفوي بالزيادة. هنا
تقف فتون لمعرفة وإعطاء معلومات حول قوانين الايجار وطرق التحايل
التي قد ينتهجها المؤجر ضد المستأجر. واستفسارات بعض المواطنين حول
بعض متعلقات القوانين وكيفية الحماية من جور المؤجرين.
من اخبار الوطن .. للتذكير
نشر بجريدة (الوطن) يوم الأربعاء 7 من رمضان 1428هـ الموافق 19 من
سبتمبر 2007م.العدد(8820).السنة الـ37 نص القرار:
أقر مجلس الوزراء عدم زيادة إيجار العقارات خلال العامين القادمين
بأكثر من ما نسبته 15 بالمائة من القيمة الحالية . وقد أصدر مجلس
الوزراء أمس بيانا بذلك فيما يلي نصه: استعرض مجلس الوزراء باستفاضة
في جلسته المنعقدة الثلاثاء 6 رمضان1428هـ الموافق 18 سبتمبر 2007
موضوع تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية
والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها وذلك على ضوء الارتفاع
الملحوظ في مستويات إيجارات العقارات في البلاد.
ونظرا لما لهذا الموضوع من علاقة مباشرة على كافة القطاعات التنموية
والاقتصادية والاجتماعية وحماية لمصالح المؤجرين والمستأجرين على
حد سواء.. فقد أقر المجلس الموقر كحل عاجل للموضوع عدم زيادة إيجار
العقارات خلال العامين القادمين بأكثر مما نسبته 15 بالمائة من القيمة
الحالية وستقوم البلديات المختصة بمراقبة الالتزام بتطبيق هذه النسبة
وفق ضوابط محددة.
كما ستقوم الحكومة بدراسة مسألة تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين
دراسة وافية تحقق مصلحة كافة الأطراف وبما يسهم إيجابا في رفع مستويات
النهضة العمرانية في السلطنة.
إلى ذلك أكد معالي المهندس عبدالله بن عباس بن أحمد رئيس بلدية مسقط
في تصريح خاص لـ(الوطن) أن البدء بتنفيذ القرار سيكون اعتبارا من
اليوم لأي عقد إيجار يتم تسجيله سواء أكان قديما أم جديدا مشيرا
الى ان البلدية سوف تحرص على متابعة تطبيق هذا القرار.. مناشدا الجميع
بعدم رفع الأسعار والالتزام بالحفاظ على استقرار أسعار العقارات
والتقيد بكافة القوانين والأنظمة بما يحقق الاستقرار والتوازن في
هذا القطاع.
معاناة لا تنتهي
حامد بن راشد الوهيبي من الشباب الذين ما يزالون يعانون من مسألة
الإيجارات وأسعارها التي لا ترحم , وبدأت المعاناة مع ارتفاع أسعار
الإيجارات منذ أربع سنوات فبسبب رداءة المكان انتقل هو وزميله إلى
مكان آخر في منطقة الخوير , فكما يقول : الغرفة التي استأجرناها
هي في الأصل محل حيث رأى صاحب البناية تأجيرها كغرفة للسكن ( عبارة
عن غرفة + دورة مياه) فهي من جانب مادي مربحة أكثر وكانت غير مهيأة
للسكن فقمنا بتهيئتها من حيث صبغها وتنظيفها وكان إيجارها ( 85 ريالا)
بعدها رفع القيمة الى ( 120 ريالا) وطبعا كان هناك عقد بيننا وبين
صاحب البناية.
وبعد إن أصدر مجلس الوزراء قانون الإيجارات والذي يقضي (عدم زيادة
إيجار العقارات عن نسبة 15 % من القيمة الحالية ) تفاجأنا من صاحب
البناية برفع الإيجار حسب النسبة المحددة من هذا القانون ( 150 ريالا)
فما كان علينا الا الرضوخ فكانت أزمة سكنات والأسعار في ارتفاع جنوني
, وبصراحة المبلغ كبير على شخصين يعملان في القطاع الخاص ولدينا
مسئوليات تجاه أسرنا ونحن في بداية مشوارنا ونحتاج الى تكوين مستقبلنا
فكيف يتم ذلك ونحن ننفق الكثير خاصة في ظل غلاء المعيشة وإرتفاع
الإيجارات؟!
لذلك عمدنا الى البحث عن سكن آخر ونحن نعتمد في بحثنا عن طريق مكاتب
العقارات وعندما وجدنا سكنا عبارة عن ( غرفة + دورة مياه + مطبخ)
وبسعر 130 ريالا انتقلنا للسكن فيها وكان هذا في مطلع هذا عام 2008
وتم دفع مقدم الإيجار لثلاثة أشهر وعند توقيع العقد تفاجأنا أن البناية
بيعت لمالك آخر وهذا الأخير يريدنا ان ندفع بنظام الشقق الفندقية
حيث يتم الدفع بشكل يومي فيما قيمتة 20 ريالا لليوم الواحد بحجة
أنه يريد تغييرها الى نظام الشقق الفندقية وقد أمهلنا الى شهر مايو
القادم .. والآن اتساءل أين نذهب؟ وكيف نعيش ؟! في ظل ارتفاع العقارات
التي لا ترحم ورواتبنا لا تغطي التزاماتنا ونفقاتنا.
قرار صعب
من جانبها ام عزيز اتصلت بنا واشارت الى ما تعانيه اسرتها منذ ان
جاءهم صاحب العقار ليخطرهم بخروجهم من المبنى أو تجديد العقد بعد
انتهاء عقدهم بنسبة تفوق الايجار الماضي دون الالتزام بالنسبة الموضوعة
.
وقالت أم عزيز : للاسف الشديد ان صاحب العقار جاءنا حسب ما فهمنا
وموقفه قانوني من حيث استخدامه للاخطار الذي يقضي بإمهالنا مدة ثلاثة
اشهر؛ واما تجديد العقد والقبول بزيادة الايجار والتي افصح بها صراحة
بانها ليست 15% ولا 20 ولا30 , واما الخروج من المنزل خلال فترة
الاخطار,متعللا بعد رفضنا بانه يريد تجديد البنيان والذي بذلك يكون
موقفه قانونيا لطردنا من المنزل .. مع العلم بانه قال لنا انه لا
يريد ان يخسرنا كمستأجرين ؛ الا ان ذلك هو الخيار رضينا ام ابينا
.
حيث اخبرناه باننا على استعداد دفع زيادة في الايجار من 180 ريالا
الى 250 ريالا , غير ان امكانياتنا لا تسمح لأكثر من ذلك .
وعلى ضوء هذا الاسلوب الذي جاءنا به اتصلنا ببلدية مسقط وقالوا لنا
ان موقفه قانوني طالما لا يوجد شيء يثبت نيته برغبته بزيادة الايجار
فوق 15%.
وتضيف : بعدها قمنا بالاتصال بوزارة التجارة والصناعة دائرة حماية
المستهلك ، وشرحنا لهم الوضع واخبرونا ان الموضوع تم تحويله الى
بلدية مسقط, وهكذا ونحن لا نعرف لمن نلجأ في ضوء هذا الاحتيال.
وتشير ام عزيز في استعراض اوضاعهم التي اصبحت متخمة بالضغوط في ظل
غلاء المعيشة واستغلال تجار العقار :بأنهم اسرة ما زالت في بداية
حياتهم ومكونة من الأب والأم وطفلين والثالث قريبا سيجد مكانه بين
الاسرة , حيث انها ربة منزل وزوجها هو المعيل الوحيد لهم .
وقالت : عند حساب تكلفة ما ننفقه على الاستهلاك الاساسي والضروري
من دون متطلبات الدراسة والملابس كمتطلبات معيشة ضرورية على ابنائهم
يقدر تقريبا 80 ريالا شهريا؛ناهيك عن المصاريف الاخرى التي تذهب
على الفواتير ومتطلبات المعيشة والايجار وغيره .
وقالت :لنصطدم بواقع ارتفاع الايجار الذي اينما نولي وجهنا بحثا
عن شقة جديدة او مسكن يتناسب مع دخلنا, نجد ان الكل يحاول استنزاف
دخل المواطن دون مراعاة للاوضاع الاقتصادية والمعيشية لاحوالهم ..
حيث لم يردعهم لا قانون ولا غيره .. بل زادوا في استغلال المواطن
.
لذلك لا نعرف كيف نتصرف حيث اننا لا نستطيع دفع الايجار الذي لم
يفصح عن رقمه صاحب العقار الذي نسكنه ، كما اننا لم نجد البديل الذي
يأوينا فالايجارات نار .. لدرجة ونحن في ظل هذه الظروف ان نشتري
كرفانة ونضعها في الأرض التي نمتلكها وتنتظر البناء ؛ والتي مع هذا
الحاصل قد يتعذر ذلك او يأخذ أزمانا مع تكلفة البناء التي لها ايضا
نصيب الاسد من مأساة المواطنين .
وتردف ام عزيز لذلك وعلى ضوء فكرة رغبتنا باقتنائنا لكرفانة نلجأ
بها لحل مشكلتنا,فقد عرضنا ذلك على البلدية وقد رفضوا واخبرونا بأنه
لا يمكن التصريح به .. لتقفل كل الابواب في وجوهنا حتى من كرفانة
تأوينا ؛
لذلك قررنا انا وزوجي ان يذهب كل واحد منا الى منزل اهله حتى تفرج
الأمور وتحل ازمة شجع التجار .
كيف احم نفسي !
خليفة بن حمد القري يقول: أخطرنا صاحب البناية التي نسكن فيها بالخروج
من الشقة، حيث انه يرغب في زيادة إيجار الشقة بنسبة 100% ، مع ان
القانون يقول ان النسبة المحددة هي 15 بالمائة ـ شفويا من قبل المؤجر
إلى المستأجر بالنسبة إلى رفع الإيجار ـ ثم ان الاوضاع الآن صعبة
فمن اين سنجد مكانا بالامكان ان نستأجره؟ ثم ما هي الحلول التي من
الممكن أن اتخذها لهذا المؤجر؟ انا كمستأجر، سأتضرر ، وبالتالي لابد
لي من ان احمي نفسي. كيف؟ ولكن لمؤجر سيأتينا من نواحي قانونية فالإخطار
بيده. ما هي الآلية التي بالإمكان أن تحمينا في مثل هذا الموضوع.
وخاصة في مثل حالتنا؟
محكمة .
علمت (فتون) من أحد مصادرها أن بلدية مسقط تقوم باستقبال أي خلاف
في مسألة العقود التي يتفق عليها من قبل المؤجر والمستأجر، حيث باستطاعة
المستأجر أن يستعين بالبلدية حتى تقوم بسد الخلاف الحاصل بين الاثنين.
ولكن البلدية ليست جهة قضائية باستطاعتها إصدار حكم،وفي حال عدم
مقدرتها على حل الخلاف عندئذ يقوم المستأجر أو المؤجر بالرجوع إلى
المحكمة ليتم القضاء بينهما. إذا لم يوثق العقد في البلدية وحصل
خلاف بين المؤجر والمستأجر ووصل الموضوع إلى المحكمة فإن المحكمة
لا تسمع كلام أي من الطرفين .
الجانب القانوني في الإيجارات
اتجهنا الى أصحاب الاختصاص لنتوجه بعدة أسئلة حول الجوانب القانونية
في عملية الإيجارات يجيب عليها خالد بن حمد الحضرمي باحث قانوني
بالإدارة العامة للتفتيش القضائي بوزارة العدل :
- ما المدة القانونية المحددة واللازمة لتوجية إنذار الإخلاء؟
بينت المادة ( 7 ) من المرسوم السلطاني رقم 6 / 89 في شأن تنظيم
العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والأعمال التجارية والصناعية
وتسجيل عقود الإيجار الخاصة به والصادر في 5 مايو 1989م بينت المدة
القانونية اللازمة لتوجية الإنذار بالإخلاء سواء كان طلب الإخلاء
صادرا من المؤجر أو المستأجر والمدة هي ثلاثة أشهر على الأقل قبل
انتهاء مدة العقد أو نصف مدة العقد إذا كانت مدة العقد أقل من ثلاثة
أشهر.
- متى يحق للمؤجر طلب الإخلاء من المستأجر؟
ذات المادة من ذات القانون المشار إليه أعلاه , حيث أوضحت أنه لا
يحق للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة من المستأجر قبل انتهاء مدة
الإيجار أو المدة الجديدة السارية إلا في الأحوال التالية:
1. إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها في المواعيد المقررة
وفق شروط العقد خلال 15 يوما من تاريخ استحقاقها , ولكن لا يحكم
بالإخلاء إذا قام المستأجر بدفع الأجرة والمصروفات قبل الفصل في
النزاع ويجوز الحكم بالإخلاء إذا كرر المستأجر عدم دفع الأجرة دون
عذر مقبول.
2. إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله في غير الغرض
الذي أستؤجر من أجله.
3. إذا أجر المستأجر العين المؤجرة أو تنازل عنها للغير دون إذن
كتابي من المؤجر وتستثنى الأعمال التجارية والصناعية من ذلك.
4. إذا احتاج المؤجر شغل العين المؤجرة بنفسه أو بزوجه أو بأولاده
أو بوالديه ولم يكن لديه مكان آخر خال.
5. إذا قررت الجهة الإدارية المختصة الموافقة على هدم العقار لأنه
أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المالك لإعادة بنائه.
وهنا لا يجوز طلب الإخلاء إلا بعد صدور الترخيص بالبناء أو الهدم
وهنا أيضا يمنح المستأجر مهلة مدتها 6 أشهر للإخلاء على الأقل بعد
الترخيص بهدم العقار لإعادة بنائه.
- من يلزم لتسجيل عقد الإيجار؟
بناء على المادة 2 من المرسوم السلطاني رقم 6 / 89 يلتزم المؤجر
بأن يقوم بتسجيل العقد لدى البلدية المختصة طبقا للنموذج المعد لذلك
, ما لم يتفق في إجراءات العقد على خلاف ذلك.
وفي كل الأحوال وفي حالة عدم قيام المؤجر بتسجيل العقد خلال المدة
القانونية وهي ثلاثة أشهر من تاريخ إبرام العقد فان المستأجر له
الحق في القيام بالتسجيل.
- صدر قرار من مجلس الوزراء في حالة رغبة المؤجر في زيادة القيمة
الإيجارية أن تكون الزيادة بواقع 15 % من قيمة عقد الإيجار , وذلك
بهدف تنظيم العملية الإيجارية ومكافحة جشع المؤجرين , إلا أن هناك
تحايلا وعدم التزام من قبل المؤجر .. فما هي أشكالها؟
من أشكال التحايل وهي السائدة أن يقوم المؤجر بطلب الإخلاء من المستأجر
وذلك حتى يفرض القيمة الإيجارية التي يرغبها من المستأجر الجديد
وبذلك يكون قد ضمن التهرب من القرار الذي نظم زيادة القيمة الإيجارية.
وللجهل الذي يقع فيه كثير من المستأجرين يقوم المستأجر بالإخلاء
جاهلا أن القانون حدد الحالات التي يجوز فيها للمؤجر أن يطلب الإخلاء
من المستأجر والتي ذكرناها آنفا.
- برأيكم ما أسباب ارتفاع الإيجارات؟
بإعتقادي أن زيادة الطلب وقلة العرض على الشقق والمساكن السكنية
والتجارية والصناعية هي السبب الرئيسي لزيادة الإيجارات , والسبب
الثاني جشع وطمع المؤجرين واستغلالهم لأحوال سوق العقار.
تساؤلات على اكتاف المسؤولية إلى كل من يقع
في دائرة المسؤولية ؟!
* الاخطار هل حماية للمؤجر ام المستأجر ..
أم إنه الثغرة التي يتسلل منها صاحب العقار ويستفيد منها ! ؟
* العقد ضمان بين الاطراف.. وعندما يخرج عن صورته التعاقدية بالاتفاق
الشفوي..من يتحمل المسؤولية اذا كان من الخيارات الصعبة للمستأجر
؟
* دائرة الايجارات في المحكمة الابتدائية..هل استطاعت الوقوف على
اشكال التحايل التي يمارسها المؤجر على المستأجر .. ؟
* هل يعاني المواطن من جهل في الثقافة القانونية أم أن التحايل الذي
يمارسه صاحب العقار فوق القانون؟
* هل يحق لصاحب العقار السابق ان يبيع عقاره لشخص آخر دون إشعار
المستأجرين .. ليقع المستأجر ضحية الأول وفريسة الثاني ؟
* اذا كانت البلدية غير مسؤولة عن متابعة قطاع العقارات والتزامها
بالنسبة المحددة اذا ما دورها اذا كانت تخلي مسؤوليتها الى دائرة
الايجارات بالمحكمة الابتدائية .. هل يكفي اعتماد عقود الايجار التي
اغلبها شكلي ؟
* ما حكاية الشقق الفندقية التي أصبحت على لسان كل مشتر جديد لبناية
سكنية ؟.. هل هي أحد أشكال التحايل ,أم لضمان ربح أكبر يتقاضاه المؤجر
حسب نظام الدفع اليومي للشقق الفندقية والتي قيمتها 20 ريالا أو
أكثر في اليوم الواحد ؟!.
** ملاحظة
هناك العديد من القضايا مرفوعة للمحاكم لم ندرجها في هذا التحقيق
بسبب عدم البت فيها من قبل المحكمة إلى الآن.
الأخبار
